자산을 팔고 계속 임차해 쓰면서 경영위기를 극복하는 방법

캠코의 '자산매입 후 임대(S&LB) 프로그램' — 중소기업 재무구조 개선 효과

 

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보유 자산은 있지만 현금이 부족한 기업이 선택할 수 있는 방법 중 하나가 자산매입 후 임대(S&LB) 제도입니다.

공장이나 사옥 같은 부동산을 캠코에 매각하고, 계속 사용하면서 일정 기간 후 되살 수 있는 구조입니다.

 

이 글은 캠코 S&LB 프로그램의 구조와 지원 조건, 재무구조 개선 효과, 실제 성공사례까지 기업의 자금조달 관점에서 정리합니다.

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자산매입 후 임대(S&LB)란

 

이 제도는 캠코 공식 명칭으로는 '자산매입 후 임대 프로그램'이지만, 기업 입장에서는 자산을 팔고 계속 사용하는 방식입니다. 영문 명칭 S&LB(Sale & Leaseback)의 Sale은 기업이 자산을 '판다'는 의미로, 기업이 행위의 주체임을 나타냅니다.

 

캠코는 자산을 사들여 기업에 임대하는 역할을 하기 때문에 캠코 입장에서는 '매입 후 임대'가 되고, 기업 입장에서는 '매각 후 임차'가 됩니다.

 

일시적 경영애로를 겪고 있는 기업의 자산을 캠코가 임대조건부 매매계약(Sale and Lease Back) 등으로 인수하여 기업의 신속한 경영정상화를 지원하는 프로그램입니다.

기업 입장에서 흐름을 정리하면 이렇습니다.

기업이 공장·사옥 등을 캠코에 매각
→ 매각 대금으로 기존 차입금 상환
→ 해당 자산을 계속 임차하여 사용
→ 경영 정상화 이후 우선매수권 행사로 자산 재매입

담보대출이 부채를 새로 만드는 구조라면, S&LB는 자산을 처분해 기존 부채를 줄이는 구조입니다.

 

캠코 '세일 앤드 리브백'방식의 기업지원구조를 요약한 구조도입니다

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캠코 S&LB 프로그램 유형

 

한국자산관리공사는 기업의 자산을 매입한 후 재임대(S&LB)하여 기업에 유동성을 지원합니다. 프로그램은 대상 자산에 따라 네 가지 유형으로 운용됩니다.

유형	대상 자산	특징
자산매입 후 임대(직접)	부동산	일반 기업 대상
자산매입 후 임대(유동화)	부동산	자산유동화 방식
자산매입 후 임대(동산)	기계·설비 등	제조업 설비 특화
선박매입 후 임대	선박	해운업 기업 대상

캠코는 담보력이 부족한 창업기업, 초기 중소기업을 지원하기 위해 2021년 대상 자산을 기계·기구 등 동산담보물로 확대했습니다.

 

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자산매입후 임대(직접) 프로그램 지원 대상과 조건

 

지원 대상

 

지원 대상은 다음 두 가지입니다. 기업 보유자산 매각대금으로 금융회사 차입금을 상환하여 재무구조를 개선하고자 하는 기업, 협약 금융회사가 기업의 경영정상화 가능성이 높다고 판단하여 추천하는 기업입니다. 기업이 직접 신청하는 경로 외에 협약 금융회사의 추천을 통해서도 신청이 가능합니다.

 

매입 제한 부동산

 

다음에 해당하는 부동산은 매입 대상에서 제외됩니다. 재산권 행사에 제약이 있는 부동산(군사보호지역, 자유무역지역 등), 개인 소유의 부동산(법인 전환 시 신청 가능)입니다.

또한 '산업집적법' 개정으로 2016년 12월 2일부터 산업단지(농공단지 포함) 내 부동산도 매입 신청이 가능합니다.

 

매각 가격 산정

 

기업이 자산을 캠코에 매각할 때 적용되는 가격은 감정평가, 가치평가, 기업적합성 평가를 거쳐 외부 전문기관에 의뢰하여 공정한 평가를 진행한 후 외부전문가(부동산·구조조정 전문가 및 교수 등)로 구성된 위원회에서 최종 결정됩니다.

 

임대 조건

 

기업이 자산을 매각한 후 임차하는 조건은 다음과 같습니다. 임대기간은 기본 5년(이후 최대 5년간 연장 가능)이며, 임대료율은 약 6% 수준입니다(2025년 12월 기준, 직접 프로그램 기준이며 프로그램 유형에 따라 다를 수 있습니다).

 

우선매수권(재매입권)

 

기업이 경영 정상화 이후 자산을 되살 수 있는 권리가 우선매수권입니다. 통상 임대기간 종료 전 기업이 우선매수권을 행사하여 재매입 가능하며, 임대기간은 프로그램별로 상이합니다. 우선매수권 행사 가능 시점과 재매입 조건은 프로그램 유형에 따라 다르므로, 신청 시점의 공고문과 캠코 상담을 통해 반드시 확인해야 합니다.

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재무구조 개선 효과

 

① 즉각적인 현금 유입과 차입금 상환

 

기업이 자산을 캠코에 매각하면 매각 대금이 일시에 현금으로 유입됩니다. 이 현금으로 기업이 기존 금융기관 차입금을 상환하면 부채가 줄어들고 부채비율이 개선됩니다.

 

② 신용등급 개선 가능성

 

기업의 차입금 상환을 통해 부채비율이 낮아지고 이자비용 부담이 줄어들면 신용평가 지표가 개선됩니다.

 

③ 사후지원 연계

 

캠코와 협약된 금융기관으로부터 경영컨설팅 및 금융 지원을 추가로 받을 수 있습니다. 유동성 확보 이후 경영 정상화까지 이어지는 통합 지원 구조입니다.

 

④ 재매입 시 취득세 혜택

 

지방세특례제한법에 따라 기업이 10년 이내에 자산을 재매입할 경우 취득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 세부 조건은 신청 시점에 확인이 필요합니다.

 

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K-GAAP 적용 중소기업에게 더 큰 효과가 있는 이유

 

상장기업에 의무 적용되는 K-IFRS(한국채택국제회계기준)에서는 기업이 S&LB 이후 체결하는 임대차 계약이 리스부채로 계상됩니다. 차입금이 줄어드는 동시에 리스부채가 새로 생기기 때문에 재무구조 개선 효과가 일부 상쇄됩니다.

 

반면 K-GAAP(일반기업회계기준)을 적용하는 비상장 중소기업은 다릅니다. K-GAAP에서는 기업이 지급하는 운용리스 임대료를 비용으로만 처리하고 리스부채를 재무상태표에 계상하지 않습니다. 기업이 S&LB를 실행하면 다음과 같은 재무지표 개선 효과가 복합적으로 나타납니다.

 

원가율·영업손익 개선

 

기업이 자산을 캠코에 매각하면 해당 자산의 감가상각비가 사라집니다. 감가상각비는 제조원가나 판매관리비에 포함되는 항목으로, 이것이 줄어들면 기업의 원가율이 낮아지고 영업이익이 개선됩니다.

 

대신 기업은 캠코에 임차료를 지급해야 하지만, 감가상각비 감소 효과가 임차료 발생 효과를 상쇄하고도 남는 경우 기업의 영업손익이 개선됩니다.

 

이자비용 감소 — 이자보상배율 개선

 

기업이 매각 대금으로 차입금을 상환하면 이자비용이 줄어듭니다. 이자보상배율(영업이익 ÷ 이자비용)은 기업의 이자지급 능력을 나타내는 핵심 지표입니다. 기업의 영업이익이 개선되고 이자비용이 동시에 감소하면 이자보상배율이 빠르게 높아지고, 금융기관 여신심사와 신용등급 평가에 긍정적인 영향을 미칩니다.

 

총자산회전율·ROA 개선

 

기업이 자산을 매각하면 총자산 규모가 줄어듭니다. 기업의 매출이 유지되는 상태에서 총자산이 감소하면 총자산회전율(매출액 ÷ 총자산)이 높아집니다. 동시에 영업이익·순이익이 개선되고 자산 규모가 줄어드니 ROA(총자산순이익률)도 상승합니다. 기업의 수익성과 효율성 지표가 함께 개선되는 구조입니다.

 

이처럼 S&LB는 K-GAAP을 적용하는 중소기업에게 재무구조·수익성·효율성 지표가 복합적으로 개선되는 효과를 가져옵니다. 일시적인 경영위기로 유동성이 악화된 기업이 보유 자산을 활용해 현금을 확보하고, 재무지표를 회복하면서 정상화 시간을 버는 수단으로 활용할 수 있습니다.

아래 내용은 위에서 설명한 재무구조 개선효과를 사례 예시를 통해 설명한 내용입니다

출처: 필자의 강의자료 중 발췌- 세일 앤드 리스백의 재무 구조 개선 효과 예시 내용입니다

 

 

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경영 정상화 후 자산 회수 — 우선매수권 보장

S&LB의 또 다른 특징은 기업이 자산을 영구적으로 잃는 것이 아니라는 점입니다. 기업은 임대기간 중 우선매수권을 행사해 캠코에 매각했던 공장이나 사옥을 다시 취득할 수 있습니다.

 

기업이 우선매수권을 행사하여 자산을 재매입하면, 캠코는 회수한 재원을 다른 기업의 경영정상화에 활용합니다. 재매입 조건은 계약 내용에 따라 결정되므로 기업이 사전에 캠코와 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

 

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실제 성공사례

사례 1 — 제조 사회적기업 A사: 회생절차 인가 1개월 만에 졸업

 

A사는 전체 매출의 40% 이상을 일본과 유럽 수출로 확보할 정도로 품질을 인정받은 기업이었습니다. 그러나 대규모 설비투자와 거래 분쟁 등으로 재무구조가 악화되어 기업회생 절차에 들어가게 됐습니다. 캠코는 회생절차 개시 결정 단계부터 A사의 기업 분석과 정상화 가능성·방법을 모색하며 경영개선 컨설팅과 유동성 지원을 함께 제공했습니다. 그 결과 A사는 회생절차 인가 1개월여 만에 회생절차를 졸업했습니다.

 

출처: 한국자산관리공사 보도자료, 「캠코 '프리패키지형 S&LB' 1호 기업 조기 경영정상화」, 2021.1.15

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사례 2 — 미래차 부품 B사: 위기 극복 후 5년 만에 공장 재매입

 

B사는 유동성 위기로 보유 공장을 캠코에 매각하고 S&LB 지원을 받았습니다. 캠코로부터 유동성을 지원받은 B사는 전기차 등 미래차 부품 연구개발과 부품 성능 개량 등 자구 노력을 기울였습니다. 유동성 위기를 조기에 극복한 B사는 이후 캠코에 매각했던 공장을 5년 만에 우선매수권을 행사해 다시 매입하며 정상 기업으로 재도약했습니다.

 

출처: 한국자산관리공사 보도자료 기반, 한국경제 보도, 「한국자산관리공사, 유동성 위기 기업 경영정상화 이끌어…자산매입 후 임대로 1조8,000억 지원」, 2024.4.29

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두 사례 모두 S&LB가 단순한 유동성 지원을 넘어 기업의 경영 정상화와 자산 회수까지 연결되는 구조임을 보여줍니다.

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어떤 기업에 적합한가

다음과 같은 상황에 있는 기업이 S&LB를 검토할 이유가 있습니다.

 

부동산이나 설비 등 고정자산은 있지만 유동성이 부족한 기업,

담보대출 한도가 이미 소진되어 추가 차입이 어려운 기업,

재무구조 개선을 통해 신용등급 회복이 필요한 기업,

사업재편이나 회생 과정에서 자산을 유동화해야 하는 기업이 주요 활용 대상입니다.

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신청 절차

기업의 신청 절차는 다음 순서로 진행됩니다.

 

자산 인수 신청(온라인 접수) → 현황 조사 및 인수검토(자산실사 및 기술적 심사, 인수타당성 검토) → 감정평가·가치평가·기업적합성 평가(외부 전문기관 공정 평가) → 인수가격 최종 결정(외부전문가 위원회) → 매매계약 체결(임대조건 최종 협의 및 소유권 이전)

 

신청은 캠코 기업구조혁신지원센터 온기업(oncorp.kamco.or.kr) 또는 대표전화 1588-3570을 통해 가능합니다.

 

캠코 홈페이지 자산매입후 임대 프로그램 신청 기본구조도 내용 이미지입니다

 

 

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마무리

캠코 자산매입 후 임대 프로그램의 지원 실적은 계속 증가하고 있습니다.

 

K-GAAP을 적용하는 중소기업은 감가상각비 감소, 이자비용 절감, 총자산 축소에 따른 효율성 지표 개선이 복합적으로 나타나 일시적 경영위기를 극복하는 수단으로 활용할 수 있습니다. 경영 정상화 이후에는 기업이 우선매수권을 통해 매각했던 자산을 되살 수 있는 구조도 갖추고 있습니다.

 

다만 K-IFRS를 적용하는 상장기업은 리스부채 계상으로 효과가 제한되며, 임대료 수준과 재매입 조건도 사전에 충분히 검토해야 합니다. 신청 전 회계사와 K-IFRS 회계처리를 확인하는 것이 중요합니다.

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참고자료

• 한국자산관리공사(캠코), 자산매입 후 임대(직접) 프로그램 안내, oncorp.kamco.or.kr
• 한국자산관리공사(캠코), 자산매입형(S&LB) 프로그램 개요, www.kamco.or.kr
• 한국자산관리공사, 「캠코 '프리패키지형 S&LB' 1호 기업 조기 경영정상화」, 보도자료, 2021.1.15
• 한국자산관리공사, 「S&LB 지원 실적 2조원 돌파」, 보도자료, 2025.4.1
• K-IFRS 제1116호, 리스 (2019년 시행)

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안내사항

이 글은 캠코 자산매입 후 임대(S&LB) 제도의 구조와 중소기업 재무구조 개선 효과를 일반적인 금융 정보로 제공하는 목적으로 작성되었습니다.

 

실제 지원 가능 여부, 매각가격, 임대료, 재매입 조건은 자산의 종류와 상태, 기업의 재무상태, 심사결과에 따라 달라질 수 있습니다. 신청 전 캠코 공식 홈페이지의 최신 공고와 관할 지역본부 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

필자는 금융기관 재직 이력과 현직 금융교육 강사 경험을 바탕으로 캠코 S&LB 제도의 구조·조건·재무회계적 영향에 관한 이 글의 주제 선정·내용 구성·판단 및 최종 문안을 직접 작성하였으며, 내용에 대한 해석과 판단의 최종 책임은 전적으로 필자에게 있습니다.